住まいとしてだけでなく、資産としてマンションを選ぶ。はじめてマンションの購入をご検討されている皆さまへ、
「半投半住」という視点から、マンション選びのポイントをご紹介いたします。

監修 浅井佐知子

浅井佐知子不動産鑑定事務所代表。不動産会社で主に法人営業(土地活用)を経験した後に独立。国土交通省の地価公示評価員、国税庁の相続税路線価、固定資産税評価員などの公的な仕事のほか、1,000件以上の鑑定評価書を書き、不動産投資や土地活用など5,000件以上のコンサルを手掛ける。著書に『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』(ソーテック社)がある。

第1回

半投半住のすすめ

まずは、「半投半住」という考え方や購入に関する金利や住宅ローンのポイント、
コンパクトマンション市場の動向などマンション購入に向けた基礎知識を身につけましょう。

半投半住とは

居住と投資・資産性を
視野に入れた住まい選び

住んでも良し、貸しても良し、住まいに投資という考え方をプラスする「半投半住」が昨今選ばれています。転勤や結婚、ご両親との同居など、少し先の未来はなかなか予測ができないからです。今は住まいにして、将来的に賃貸や売買への選択肢を持たせ、資産として活用する。マンション購入は、一つの不動産に対して複数の選択肢を持つことができるというメリットを持ち合わせています。そのためには、資産性の高い住まい選びが大切。無理のない返済計画のなかで、「半投半住」を視野に入れたマンションを探しましょう。

■新築マンション購入後の半投半住シミュレーション

検証。分譲or賃貸

分譲マンションは資産に、
賃貸はずっと掛け捨て。

ご存知のように現在、空前の低金利時代です。銀行によっては1%を切る金利で融資を組むこともできます。例えば今住んでいる賃貸マンションの家賃が10万円だとします。1年間で120万円、10年で1,200万円、35年で4200万円を支払い続けなくてなりません。さらに、約2年ごとに更新料も必要となります。その点、分譲の場合は、毎月のローン支払額を10万円で換算すると35年で約3,770万円のマンションを購入することができます※1。賃貸は掛け捨てとなり資産になりません。せっかくなら毎月の支払い額で資産となるマンション購入を選ぶ方が賢い選択だと思いませんか?
※1 条件:変動金利0.625%、融資期間35年返済の場合

■分譲と賃貸のメリット・デメリット

分譲の場合

  • 自分の資産となり賃貸・売買などの運用が可能。
  • リフォームなど自分好みにカスタマイズできる。
  • キッチン洗面所など最新の設備や共用部が充実。
  • 住み替えなどライフスタイルの変化への対応が難しい。
  • 管理費・修繕積立金や固定資産税などが必要。

賃貸の場合

  • ライフタイルに合わせて住み替えが可能。
  • エアコンなど住宅設備の取替・交換費用の負担がない。
  • 家賃を支払い続けても自分の資産とならない。
  • 壁紙を張り替えるなどリフォームなどができない。
  • 住み替えごとに引っ越し代・敷金・礼金が必要。
●=メリット ▼=デメリット

※変動金利は金利情勢などにより変動する場合がございます。※変動金利は半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が変更されます。金利や金利タイプは、金融機関により異なりますので、詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

はじめてマンション購入を考える方の
素朴な疑問にお答えします。

金利でどのくらいの差が出る?

今は低金利時代ですが、ローンを組む金融機関によって金利は異なります。そしてその金利によって毎月の支払い額に大きな差が出てきます。金利が1%違うことでどのくらい違うかを見てみましょう。 3500万円のマンションを借入金3,000万円、金利0.625%、返済期間35年で借りた場合の毎月の返済額は79,545円です。金利が1%高く1.625%になると、毎月の返済額は93,701円と14,156円増えてしまいます。毎月の支払額はこの金利と返済期間によって変わってくるので、できるだけ低金利のときに、長い返済期間で住宅ローンを組めば、毎月の返済額は小さくなるのです。

返済期間はどう決めたら良い?

住宅ローンの返済期間を長く設定すると月々の返済額が少なくなり、その分、生活費や趣味の費用に使ったり、貯蓄することもできます。返済期間を短くすると月々の返済額は多くなりますが、収入が比較的安定している若いうちに返済を終えることができ、賃貸や売却などの資産運用へスムーズに移行できるというメリットがあります。ライフスタイルや人生設計としっかり向き合って、適切な返済期間を決めましょう。

繰り上げ返済はどう計画したら良い?

繰上返済というのは、毎月の返済のほかに、借入額の一部を返済することを言います。通常の返済では、返済額に利息分も含まれていますが、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられます。貯蓄に余力がある場合は、繰上返済を考慮した計画を立ててみましょう。

マンション購入価格3,500万円の場合。

自己資金500万円、借入金3,000万円、変動金利0.625%、期間35年で計算

相続税対策としてのマンション購入は有効?

例えば相続が発生し、現金1億円を相続した場合はその1億円に対して相続税がかかります。同じ1億円でも不動産(区分マンション)で所有している場合は、評価額が建物は3割、土地は2割程度低くなり、投資用として借主に貸している場合は、建物は5割、土地は64%程度まで下がります。現金よりも不動産、特に投資用不動産で所有することが相続税対策になります。

*基礎控除は考慮しない
*1億円区分マンションの内訳:土地3000万円、建物7000万円

<計算式>
不動産1億円=7000万円×7割+3000万円×8割=7,300万円
投資用不動産1億円=7000万円×5割+3000万円×64%=5,420万年

※変動金利は金利情勢などにより変動する場合がございます。※変動金利は半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が変更されます。金利や金利タイプは、金融機関により異なりますので、詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

「プライムスタイル川崎」周辺の
コンパクトマンションの需要は?

将来、賃貸や売却を検討するうえで、立地と間取りはマンションの資産性において重要なポイントとなります。「プライムスタイル川崎」は、ターミナル駅である京急川崎駅から徒歩5分、1R~2LDKのコンパクトマンションです。一体、どのくらいの需要があるか検証してみましょう。

まず、周辺には一人暮らしの需要がどのくらいあるかをみてみましょう。川崎市は、世帯総数が年々増え続けていますが、1世帯当たりの人員は減っています。つまり、単独世帯数が多く、一人暮らしが増えているエリアであることがわかります。
また、全国と比較しても生産年齢人口(15歳~64歳)の割合が高い行政区です。そのため、この地域に働く人が住居として利用するマンションが必要となります。さらに、川崎駅周辺では再開発による大規模なオフィス建設も計画されています。多くの人が川崎駅周辺に勤務することが想定され、周辺のマンションの需要が期待されています。

世帯総数・単独世帯数と1世帯当たり人員の推移

川崎市は世帯総数と単独世帯数が年々増加。
1世帯当たり人員が減少

年齢3区分別人口構成比

川崎市は生産年齢人口(15〜64歳)の割合が高く、
老年人口(65歳以上)の割合が低い

「プライムスタイル川崎」周辺地域の
人口増加率をみてみましょう。

平成24年から平成29年の5年間で、砂子2丁目が147.1%、宮本町が145.1%と高い人口増加率を示しています。地図の通り、この人口増加率の高いエリアは「プライムスタイル川崎」のすぐそば。周辺地域も今後人口増加が予想され、未来への期待が高まります。

  • 砂子2丁目
    人口増加率 147.1%
  • 宮本町
    人口増加率 145.1%
出典:平成29年版 川崎市統計データブック